Een huis kopen: welke kosten komen er allemaal bij kijken?
Wie zijn of haar bakstenen droom wil waarmaken, moet eerst een hele papieren rompslomp verteren. En dat kan al eens ontmoedigend werken. We zochten voor jou uit hoe jij de beste lening krijgt én met welke kosten je zeker rekening moet houden.
Mijn huis is mijn spaarpot
“Mijn huis is mijn spaarpot”, klinkt het in de volksmond. Een eigen huis kopen biedt volgens 9 op de 10 Belgen dan ook de beste garantie op een latere welvaart. Want, op het einde van de rit ben jij de eigenaar van de woning en zitten al die zuurverdiende centjes mooi in je stenen spaarpot. Dat klinkt als dé ideale investering, toch?
Maar voor het zover is, moet je hoe dan ook een hele weg afleggen. Een bezoek aan de notaris, overleggen met de bank, … en dat kan voor behoorlijk wat stress zorgen!
Daarom helpen wij je graag op weg, mét ons 6-stappenplan!
In 6 stappen naar je bakstenen droom
1. Ga langs bij je huisbankier
Je kunt op voorhand – lang voor je (ver)huisplannen – poolshoogte nemen bij je bankier. Hij of zij kent je persoonlijke situatie en kan je vertellen hoeveel je op dit moment kunt lenen, op welke termijn (20, 25 of sinds kort weer 30 jaar) en tegen welke voorwaarden (rentevoet). Zo weet je meteen binnen welk budget je op zoek kunt gaan naar een huis of een appartement, en wat je maandelijks kúnt afbetalen! Zo’n berekening bespaart je veel tijd en illusies.
2. Krijg een idee van de kosten
Om een huis te kopen, moet je een aardige som ophoesten, en kopers beschikken vaak niet over dat budget. Vandaar dat je geld moet lenen bij de bank. “Banken mogen in principe maar maximum 90% van de waarde van de woning financieren. En omdat er meer kosten bij een verkoop komen kijken dan puur de aanschafprijs, voorzie je best minstens 20% aan eigen middelen“, vertelt financieel expert van de Gezinsbond An Deneffe. “De Nationale Bank van België (NBB) wil het voor jonge mensen zeker niet onmogelijk maken om nog een huis te kopen. Bij een hypotheeklening voor een eerste aankoop mogen de kredietverstrekkers soepeler zijn. Daar mogen ze tot 100% van de aankoopprijs gaan.”
Maar het is een klassieke fout: het onderschatten van de éxtra kosten. Want naast de eigenlijke aankoopkosten moet je, als je een huis koopt, ook rekening houden met:
- de notariskosten voor het opstellen van het compromis (9 à 10%),
- de kredietakte (2 à 3% van het bedrag dat je leent),
- en de aan- en verkoopakte en het opzoekwerk.
- Daarbij komen nog de registratierechten en de dossierkosten bij je bank.
HYPOTHECAIRE INSCHRIJVING
De hypothecaire inschrijving is de inschrijving van een bepaald schuldbedrag op je woning, op naam van je bank, in het register van hypotheken. Deze inschrijving geeft je als koper recht op een belastingvoordeel. Maar je betaalt voor de hypothecaire inschrijving wel aktekosten, registratiekosten en ereloon van de hypotheekbewaarder.
We maken een berekening:
Je oog is gevallen op een woning t.w.v. van 200.000 euro. Momenteel houden de meeste banken een maximum quotiteit van 80% aan, dat is de procentuele verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van je aangekochte huis (min de aankoopkosten). Je kunt dan 160.000 euro (80%) lenen bij de bank en 40.000 euro (20%) uit je eigen spaarpot halen.
Maar wat als je geen 20% bezit?
Dan kun je bij sommige banken de volle pot lenen, dus 100%. Al wordt dat sterk afgeraden, want:
- hoe hoger de quotiteit (dus hoe minder je zelf betaalt), hoe minder gunstig de rentevoet die je van je bank krijgt.
- Een hogere lening brengt doorgaans ook hogere intresten met zich mee. Reken voor een nieuwbouw op 0,03% meer intresten, voor andere projecten 0,06% meer.
Je bezit 20%, wat nu?
- Bovenop de 200.000 euro moet je extra kosten incalculeren: de notariskosten (registratiebelastingen, ereloon, administratiekosten en btw).
- Een belangrijke kost is de registratiebelasting. Deze belasting is verschuldigd bij de aankoop van een onroerend goed, tenzij de aankoop volledig onder het BTW-stelsel valt. Jouw notaris betaalt deze kost wanneer hij de akte houdende de aankoop aanbiedt ter registratie. Momenteel bedraagt het tarief 3 procent bij aankoop van de enige en eigen woning. Het algemeen tarief voor de aankoop van iets anders dan je eigen woning (vb. een tweede eigendom) is 12 procent. Bij een ingrijpende energetische renovatie moet je nog maar 1 procent registratiebelasting betalen.
- Een tweede belangrijke kost zijn de erelonen van de notaris. Deze erelonen zijn door de overheid vastgelegd. De notaris mag noch meer, noch minder vragen. Dat maakt dat de erelonen volledig losstaan van het aantal uren dat de notaris en/of zijn medewerkers aan een specifiek dossier werken. Let op: je betaalt ook 21% BTW op de erelonen van de notaris. De erelonen zijn opgebouwd volgens een degressieve schaal van percentages. Dat betekent dat het percentage zal afnemen naarmate de aankoopprijs van de woning stijgt.
- Ter voorbereiding van de verkoopakte dient de notaris informatie op te vragen en opzoekingen te verrichten. Alle kosten die hij daarbij maakt, zullen gerekend worden onder de administratieve kosten, ook wel de diverse aktekosten genoemd. Hieronder vallen de kosten die gemaakt worden voor de opvraging van vastgoedinformatie, kadastrale uitreksels, bodemattesten, hypothecaire getuigschriften en dergelijke. De administratieve kosten kunnen verschillen van notaris tot notaris en van dossier tot dossier. Sommige notarissen werken voor het gemak met een gemiddelde kost per dossier, andere berekenen lijn per lijn de kosten van een bepaalde akte. Bepaalde akten zijn complexer dan andere, en daarbij zijn opvraging van stukken in bepaalde steden en gemeenten duurder is dan in andere. Gemiddeld genomen reken je voor de administratieve kosten zo’n 800 tot 1100 euro. Let op: je betaalt ook BTW op de administratieve kosten!
- Hypotecairte inschrijving : na het verlijden van de verkoopakte van jouw woning, zorgt de notaris niet alleen voor de registratie van de akte, hij laat deze ook zo snel mogelijk overschrijven op het hypotheekkantoor. Deze hypothecaire overschrijving is verplicht en houdt in dat de notariële akte van aankoop wordt overgeschreven in het hypotheekkantoor, zodat de verkoop tegenstelbaar wordt. Dit houdt in dat derden officieel rekening moeten houden met de verkoop, en de koper zich in alle gemoedsrust eigenaar kan noemen. Voor de overschrijving op het hypotheekkantoor betaal je 230 euro.
Ben je benieuwd naar de totale kostprijs van je woonproject? Via de rekenmodules van notaris.be bereken je het snel.
3. Teken het compromis
Als je een woning gevonden hebt en je hebt een akkoord met de verkoper, dan wordt een compromis opgemaakt dat 4 maanden geldig is.
- Laat daarin zeker de opschortende voorwaarde opnemen waarin staat dat als je binnen een bepaalde periode geen hypothecair krediet krijgt, je zonder boeteclausule kunt afzien van de koop.
Nu begint het echte werk: de lening in een dossier gieten. Maak een afspraak bij minstens een viertal banken om het gunstigste krediet in de wacht te slepen. Én bij de notaris, want je hebt een echte belangenbehartiger nodig in je contacten met de verkopende partij.
4. Kies de beste lening
Je hebt heel wat tijd om je kredietdossier helemaal op punt te stellen. Ga dus zeker polsen bij andere banken voor hun beste aanbieding. Dat zal altijd via een persoonlijke afspraak moeten omdat je persoonlijk moet onderhandelen.
Maar je kunt online al wel een idee krijgen van wat anderen betalen via www.spaargids.be. Je vindt er tarieven die andere ontleners in de wacht konden slepen, compleet met rente, looptijd en aanbieder. Je kunt zelfs een klassement van de best onderhandelde tarieven filteren op basis van je leenbedrag en looptijd. Dat geeft je heel wat munitie voor je onderhandelingen met de bank.
5. Vergeet de randvoorwaarden niet
Vergeet bij het onderhandelen – naast de rentevoet – vooral niet te vragen naar de kosten van de randvoorwaarden:
- Hoeveel kost de verplichte schuldsaldoverzekering bij de diverse banken?
- Hoeveel kost een zichtrekening en de verplichte brandverzekering die je bij de bank moet afsluiten?
De prijzen daarvan kunnen sterk verschillen, en kunnen een op het eerste gezicht ‘betere’ rentevoet plots een pak duurder maken.
6. Onderteken de akte
Tegen de datum van de ondertekening van de akte stort de bank het kredietbedrag op de rekening van de notaris. Dat wordt die dag doorgestort, samen met je eigen inbreng, op de rekening van de verkoper. Vraag op voorhand altijd aan de notaris een afrekening of een voorlopige factuur, zodat je precies weet hoeveel kosten je aan hem betaalt voor het verlijden van de aktes, dus de koopakte en de hypotheekakte.
Tekst: Johan Lambrechts en Rani Merckx
Ook interessant:
Volg ons op Facebook, Instagram, Pinterest en schrijf je in op onze nieuwsbrief om op de hoogte te blijven van alle nieuwtjes!